做按揭擔保人要咩條件？資格要求與所需文件一覽

借款人入息不足或年紀較大，未能獨自通過銀行的按揭審批時，銀行通常會要求加入擔保人，把擔保人的入息一併計算。本文整理銀行普遍接納的擔保人條件——關係、年齡、入息與信貸紀錄四關，以及遞交申請時需要準備的文件；若條件不符，亦會說明可以怎樣處理。

資格判斷速覽

銀行審批擔保人時，不會只看擔保人與借款人的交情，而是衡量幾個可以量度的條件。要成為按揭擔保人，通常需要同時符合以下四點：（一）與借款人屬直系親屬或未婚夫婦，銀行普遍只接受近親擔任擔保人；（二）已年滿18歲；（三）有穩定入息，與借款人入息合併計算後能通過供款與入息比率要求；（四）信貸紀錄良好，沒有逾期、壞帳或破產紀錄。

若本身已有未供完的物業按揭，仍然可以擔任擔保人，但審批會較嚴格。以下逐項說明門檻與所需文件，實際以受理銀行及按揭保險計劃的審批為準。

資格條件一覽

下表綜合銀行及按揭保險計劃審批擔保人資格時普遍採用的一般要求，不同銀行及按揭成數的具體標準或有差異。

第一關是關係。銀行普遍只接受近親擔任按揭擔保人，理由是擔保人並不享有物業權益，卻要承擔還款責任，銀行需要倚靠雙方親屬關係減低違約風險。申請高成數按揭（即經香港按揭證券有限公司轄下的按揭保險計劃承保的貸款）時，擔保人通常必須為借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦，遠親、朋友或同事一般不獲接納（資料來源：香港按揭證券有限公司，www.hkmc.com.hk）。

第二關是年齡。擔保人須年滿18歲，沒有法定年齡上限，但銀行計算最長還款期時會一併考慮擔保人年齡，普遍以「75減」或「80減」借款雙方中年紀較大一方的方式計算。因此年屆65歲以上的擔保人會令可批還款期明顯縮短；反之，年紀較大的借款人加入年輕近親（例如子女）作擔保，可以拉長還款期、攤低每月供款。

第三關是入息與負債。香港金融管理局自2024年2月28日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求，其後把供款與入息比率上限劃一為五成；現時銀行審批以實際按息計算的供款與入息比率為主，一般不超過五成（資料來源：香港金融管理局，2024年公布；www.hkma.gov.hk）。擔保人的入息會與借款人合併計算，其現有按揭或其他貸款的每月供款亦會計入總負債；若只為延長還款期而加入擔保人，部分銀行要求的擔保人入息門檻會較低，實際以銀行審批為準。

第四關是信貸紀錄。銀行會透過環聯（TransUnion）查閱擔保人的信貸報告，逾期還款、被追收欠款、破產或債務重組等紀錄，都會令擔保人人選難以通過審批。

所需文件清單

決定由誰擔任擔保人後，申請按揭時須同時提交借款人及擔保人兩方面的文件。下表是銀行普遍要求的擔保人文件：

自僱人士擔任擔保人時，銀行通常要求更完整的證明，包括商業登記證、利得稅稅單及審計財務報表等。各項文件須與借款人申請表上的資料一致，首次遞交時多數銀行要求帶同正本核對；擔保書及聲明文件由銀行提供，毋須自行準備。文件要求因銀行及按揭計劃而異，提交前可先向銀行確認。

不符合資格可以怎樣做

若合資格的擔保人人選不足，可循以下方向處理：

第一，更換擔保人。改由收入較穩定、年紀較輕或本身沒有未供完按揭的近親出任，是最直接的做法；若原本人選信貸紀錄欠佳，換人後亦可能即時解決問題。

第二，調整按揭安排，令借款人無須倚靠擔保人。方法包括增加首期、調低貸款額，使每月供款回落至借款人獨力可承擔的五成以內；年紀較大的借款人則可加入年輕直系親屬作擔保以延長還款期，待借款人收入提升後再申請甩擔保。

第三，轉向其他銀行或渠道。不同銀行對擔保人的關係、年齡及文件要求寬鬆程度不一，可向多間銀行查詢或以按揭轉介服務比較；申請高成數按揭時，須留意按揭保險計劃對擔保人屬直系親屬的要求較嚴格。

若問題源自信貸紀錄，先清還逾期欠款並維持數月準時還款，待信貸紀錄更新後再重新申請，成功率會較高。

申請最常見的被拒原因

綜合銀行及按揭轉介的經驗，擔保人申請被拒多數離不開以下五個原因：

一、擔保人本身有未供完的物業按揭，或已為他人的按揭擔任擔保人。銀行把其現有按揭的每月供款計入總負債後，合併供款比率容易超出五成上限，個別銀行亦會扣減可批按揭成數。

二、擔保人年齡偏大，令最長還款期過短。按「75減」方式計算，65歲的擔保人只能批出約10年還款期，每月供款因而偏高，難以通過供款與入息比率。

三、入息證明不足或收入不穩定。現金出糧而沒有銀行紀錄、自僱但沒有報稅紀錄、糧單與銀行月結單金額不符，都是常見的被拒原因。

四、信貸紀錄欠佳。逾期還款、被追收欠款、破產或債務重組紀錄，以及信貸評分偏低，都會令銀行拒絕接受該人選擔任擔保人。

五、與借款人並非近親，或未能提供關係證明。朋友、遠親或已離異的配偶作擔保人，在多數銀行及按揭保險計劃下均不獲接納。

常見問題

擔保人一定要是近親嗎？

銀行普遍要求擔保人為直系親屬或未婚夫婦；按揭成數不高時，部分銀行會接受其他親友，但須提供證明。經按揭保險計劃申請高成數按揭，擔保人通常必須為直系親屬或未婚夫婦。私人貸款如要求貸款擔保人，考慮的因素與按揭擔保人相若，同以關係、入息及信貸紀錄為主。

本身有按揭或年紀較大，還可以做擔保人嗎？

兩者都不構成絕對障礙。本身有按揭者仍可擔任擔保人，但銀行會把其現有按揭供款計入負債，審批較嚴格；年紀較大者則要留意還款期會縮短。若因此未能通過審批，可換一位較年輕或無按揭負擔的近親擔任擔保人，或調低貸款額、增加首期，令借款人無須擔保即可過關。

幫人做擔保人之後，自己還可以買樓嗎？

可以，但在甩擔保之前，銀行計算其負擔能力時會把被擔保按揭的每月供款計入總負債，可批按揭成數普遍扣減約一成，借貸能力因而下降。如計劃短期內置業，宜先完成甩擔保再申請新按揭。

擔保人怎樣才可以甩擔保？

擔保人不能單方面除名。甩擔保須由借款人向銀行提出，並符合其中一項條件：借款人收入已足以獨自通過審批、更換另一位合資格擔保人、轉按至其他銀行重新審批，或還清貸款。銀行重新批核並簽署文件後，擔保責任方告解除；個別銀行或設有擔保責任期，實際以貸款條款為準。

借款人斷供，銀行會先向擔保人追收嗎？

銀行一般會先向借款人追收欠款，未能收回時才向擔保人追討；拖欠亦會記錄在擔保人的信貸報告內，影響其日後借貸。如遇財務困難，應盡快主動與銀行商討還款安排。

資料來源與更新日期

最後查閱日期：2026年9月3日。資料來源：香港金融管理局（www.hkma.gov.hk）2024年公布的物業按揭貸款監管措施；香港按揭證券有限公司（www.hkmc.com.hk）；政府一站通（www.gov.hk）；以及各銀行及按揭轉介機構公布的審批條款。擔保人的資格及文件要求會因銀行、按揭保險計劃及個案情況而異，申請前請以受理銀行及相關機構的最新公布為準。

本文僅供一般資訊參考，不構成投資或財務建議；按揭及擔保涉及長期債務責任，如有疑問請諮詢持牌銀行或專業顧問。